Koupit teď, nebo čekat? Co zvážit při rozhodování v roce 2026

Jedna z nejčastějších otázek při hledání vlastního bydlení zní jednoduše: koupit nemovitost teď, nebo ještě počkat? Zájemci často doufají, že ceny klesnou, hypotéky zlevní nebo se na trhu objeví výhodnější nabídka. Čekání ale nemusí automaticky znamenat úsporu.

Český realitní trh zůstává i v roce 2026 aktivní. Poptávku podporují domácnosti hledající vlastní bydlení i investoři a podle České národní banky jsou ceny nemovitostí stále pod tlakem silné poptávky.

Současně zůstává financování relativně drahé. Průměrná realizovaná sazba nových hypoték dosáhla v červnu 2026 přibližně 4,79 %. Ve stejném měsíci banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky bez refinancování za 36,5 miliardy korun.

Rozhodnutí proto není jen otázkou toho, kam se budou pohybovat ceny nebo úrokové sazby. Mnohem důležitější je vaše konkrétní situace, finanční možnosti a nemovitost, kterou máte před sebou.

Čekání na výrazný pokles cen nemusí vyjít

Představa je lákavá: několik měsíců nebo rok počkat, ceny nemovitostí klesnou a stejný byt bude možné koupit levněji. Problém je v tom, že budoucí vývoj trhu nikdo nedokáže přesně předpovědět.

Současná situace navíc nedává jednoznačný signál, že by měl přijít plošný a výrazný pokles cen. Česká národní banka upozorňuje na přetrvávající silnou poptávku, která vytváří tlak na další růst cen.

Růst je patrný například u pražských novostaveb. Deloitte uvádí pro druhé čtvrtletí roku 2026 průměrnou nabídkovou cenu přibližně 180 300 Kč za metr čtvereční, což znamenalo další růst o 2,1 %.

To samozřejmě neznamená, že ceny porostou stejně ve všech regionech nebo u všech typů nemovitostí. Vývoj bytu v centru většího města může být úplně jiný než vývoj staršího rodinného domu v menší obci.

Právě proto je důležité sledovat především konkrétní lokalitu a konkrétní segment trhu, nikoli pouze titulky o celorepublikovém vývoji cen.

A co když klesnou úrokové sazby?

Dalším častým důvodem pro odkládání koupě je očekávání levnější hypotéky.

V červnu 2026 se nové hypotéky poskytovaly v průměru se sazbou kolem 4,79 %. Oproti květnu, kdy průměrná sazba činila 4,67 %, šlo dokonce o mírný nárůst.

Vývoj sazeb přitom závisí na celé řadě faktorů a není přímo navázán pouze na základní sazby České národní banky. Do cen hypoték se promítají například tržní úrokové sazby, očekávání dalšího ekonomického vývoje nebo náklady bank.

Jarní prognóza ČNB z roku 2026 předpokládala, že krátkodobé tržní sazby mohou v průběhu roku nejprve růst a v roce 2027 následně opět klesat. Ani tento výhled ale není zárukou, že konkrétní hypoteční sazby budou za několik měsíců výrazně nižší.

Čekat pouze na „ideální sazbu“ proto může být problematické.

Pokud například hypotéka během čekání zlevní, ale cena vybrané nemovitosti mezitím vzroste, nemusí být výsledná koupě vůbec levnější.

Cena nemovitosti a sazba hypotéky spolu souvisejí

Při rozhodování je dobré neposuzovat cenu nemovitosti a úrokovou sazbu odděleně.

Představte si byt, který dnes stojí 5 milionů korun. Pokud by jeho cena během čekání vzrostla například o několik procent, může být rozdíl v pořizovací ceně vyšší než úspora, kterou přinese o něco nižší úroková sazba.

Navíc je možné hypotéku v budoucnu za určitých podmínek refinancovat nebo změnit její sazbu při skončení fixace. Kupní cenu nemovitosti už ale po podpisu smlouvy změnit nelze.

To neznamená, že je vždy správné koupit co nejrychleji. Ukazuje to ale, proč může být chyba odkládat vhodnou koupi pouze kvůli očekávání nižších úrokových sazeb.

Důležitější než načasování trhu je správná nemovitost

Při koupi vlastního bydlení bývá často důležitější kvalita konkrétní nabídky než snaha trefit absolutně nejlepší okamžik na trhu.

Pokud najdete nemovitost, která:

• odpovídá vašemu rozpočtu,
• nachází se v lokalitě, kde chcete dlouhodobě bydlet,
• má vhodnou dispozici,
• je v dobrém technickém stavu,
• nemá právní nebo jiné zásadní komplikace,
• a její cena odpovídá situaci na místním trhu,

může dávat větší smysl jednat než několik dalších měsíců čekat na hypoteticky lepší podmínky.

Kvalitní nemovitosti v žádaných lokalitách navíc nemusí být na trhu příliš dlouho. Příliš dlouhé rozhodování tak někdy znamená, že o vhodnou nabídku zájemce přijde.

Kdy může být lepší ještě počkat?

Existují ale situace, kdy odklad koupě dává smysl.

Pokud nemáte vytvořenou dostatečnou finanční rezervu, vaše příjmy nejsou stabilní nebo by splátka hypotéky výrazně zatížila rodinný rozpočet, není vhodné kupovat nemovitost jen ze strachu, že v budoucnu zdraží.

Stejně tak není dobré dělat kompromisy pouze proto, abyste „už něco koupili“.

Počkat může být rozumné například tehdy, když:

• nemáte dostatek vlastních prostředků,
• nemáte vytvořenou finanční rezervu,
• plánujete změnu zaměstnání nebo stěhování,
• nevíte, ve které lokalitě chcete dlouhodobě bydlet,
• splátka hypotéky by byla na hranici vašich možností,
• současné nabídky nesplňují vaše požadavky,
• nebo kupujete nemovitost pouze pod tlakem obavy z dalšího růstu cen.

V takové situaci může několik měsíců přípravy výrazně zlepšit vaši vyjednávací i finanční pozici.

Nezapomeňte na vlastní finanční rezervu

Při rozhodování, zda koupit nyní, nestačí zjistit, zda vám banka hypotéku poskytne.

Je potřeba počítat také s výdaji, které přijdou po koupi. Stěhování, vybavení domácnosti, drobné opravy nebo nečekané závady mohou znamenat další desítky až stovky tisíc korun.

U starší nemovitosti může být potřeba rekonstrukce, u novostavby zase kuchyňská linka, svítidla, zastínění, vestavěný nábytek nebo parkovací stání.

Pokud by koupě znamenala vyčerpání prakticky všech úspor, může být bezpečnější ještě nějakou dobu počkat a vytvořit si dostatečnou rezervu.

Vlastní bydlení a investice jsou dvě odlišná rozhodnutí

Jinak je potřeba uvažovat při koupi nemovitosti pro vlastní bydlení a jinak při investici.

U vlastního bydlení vstupují do rozhodování také osobní potřeby. Pokud například několik let platíte vysoký nájem, plánujete rodinu nebo jednoduše potřebujete větší prostor, může být čekání samo o sobě nákladem.

U investiční nemovitosti by naopak měly hrát větší roli konkrétní čísla. Důležitá je očekávaná výše nájemného, náklady na financování a správu, stav nemovitosti, lokalita, budoucí poptávka po pronájmu a předpokládaná prodejnost.

Rozhodnutí „koupit, nebo čekat“ proto nelze oddělit od důvodu, proč nemovitost pořizujete.

Sledujte lokalitu, ne pouze celorepublikový trh

Realitní trh není jeden celek.

Ceny se mohou výrazně lišit nejen mezi Prahou, Brnem, Táborem a dalšími městy, ale dokonce mezi jednotlivými částmi stejného města.

Také různé typy nemovitostí mohou reagovat odlišně. Menší byty vhodné pro vlastní bydlení nebo pronájem mohou mít jinou poptávku než velké rodinné domy před rekonstrukcí.

Proto je při rozhodování mnohem užitečnější zjistit, za kolik se skutečně nabízejí a prodávají srovnatelné nemovitosti ve vašem okolí, než se snažit odhadnout vývoj celého českého trhu.

Pozor na snahu trefit dokonale správný okamžik

Ideální scénář by byl jednoduchý: koupit nemovitost přesně ve chvíli, kdy jsou ceny nejnižší a zároveň jsou nejvýhodnější hypotéky.

V praxi ale poznáme nejlepší okamžik většinou až zpětně.

Pokud kupujete bydlení na deset, dvacet nebo třicet let, může být rozdíl několika měsíců mnohem méně důležitý než to, zda jste koupili kvalitní nemovitost ve vhodné lokalitě za cenu odpovídající trhu.

Místo otázky „Budou nemovitosti za půl roku levnější?“ je proto často užitečnější položit si otázku:

„Je tato konkrétní nemovitost za současnou cenu a současných podmínek dobrou koupí právě pro mě?“

Kdy tedy v roce 2026 koupit?

Koupě může dávat smysl už nyní, pokud máte stabilní příjem, dostatečné vlastní prostředky a finanční rezervu a najdete nemovitost, která odpovídá vašim dlouhodobým potřebám.

Čekání naopak může být správné, pokud byste kvůli nákupu museli příliš zatížit svůj rozpočet nebo dělat velké kompromisy při výběru.

Současná data zároveň ukazují, že český hypoteční i realitní trh zůstává aktivní. Za první polovinu roku 2026 dosáhl objem nových hypoték téměř 216 miliard korun, tedy přibližně o 66 miliard více než ve stejném období předchozího roku.

Spoléhat pouze na to, že během několika měsíců výrazně klesnou zároveň ceny nemovitostí i úrokové sazby, proto není příliš dobrá strategie.

Rozhodujete se, zda koupit teď, nebo ještě počkat?

Každá situace je jiná a při koupi nemovitosti neexistuje jeden správný okamžik pro všechny. Důležitý je váš rozpočet, způsob financování, lokalita i konkrétní nemovitost, kterou zvažujete.

Pokud přemýšlíte nad koupí bytu nebo domu a nejste si jistí, zda je současná nabídka za danou cenu skutečně výhodná, ráda vám pomohu situaci nezávisle posoudit. Společně se můžeme podívat na konkrétní nemovitost, její cenu, lokalitu i další okolnosti, které mohou mít na vaše rozhodnutí vliv.

Chystáte se koupit nemovitost a nechcete své rozhodnutí uspěchat ani zbytečně odkládat? Ozvěte se mi a probereme vaše možnosti.